Combien rapporte un Airbnb à Marseille en 2026 ? Nos chiffres réels

1. Notre méthode, en toute transparence

• Période : réservations dont l'arrivée a eu lieu entre le 1er mars et le 30 septembre 2026, soit 7 mois et 214 nuits. Notre historique détaillé commence en mars 2026 : nous ne pouvons pas encore publier une année glissante complète. L'hiver (octobre à février) n'est donc pas dans ces chiffres, et nous ne l'avons pas inventé.
• Échantillon : les logements que nous gérons dans la commune de Marseille, en courte durée (séjour moyen de 4,4 nuits) et en moyenne durée (séjours de 30 nuits et plus, 46 nuits en moyenne).
• Prix moyen par nuit : montant brut payé par les voyageurs, frais de ménage inclus, avant commission de la plateforme, divisé par le nombre de nuits.
• Taux d'occupation : nuits réservées divisées par les nuits ouvertes à la location. Les jours que le propriétaire a bloqués pour lui-même sont exclus du calcul.
• Revenu brut sur 7 mois : prix moyen × taux d'occupation × 214 nuits, calculé logement par logement. C'est le revenu qu'aurait produit le logement s'il était resté ouvert à la location toute la période. Nous donnons la médiane (le logement du milieu), plus robuste qu'une moyenne tirée par un ou deux biens exceptionnels.
• Règle de publication : aucun segment de moins de 5 logements. Aucune donnée ne permet d'identifier un logement ou un propriétaire.
• Ce qui manque : notre échantillon est trop réduit à l'échelle d'un quartier. Nous ne publions donc pas d'écart par quartier.

Nous mettrons ces chiffres à jour lorsque notre historique couvrira une année complète.

2. Ce que rapporte un logement à Marseille, par taille

Source : données WeHost, logements gérés à Marseille, arrivées du 01/03 au 30/09/2026. Surface déclarée au mandat.

Trois enseignements se dégagent.

La surface fait le revenu, pas l'occupation. Les trois catégories sont remplies à 70-80 %. Ce qui sépare un studio d'un grand appartement, c'est le prix par nuit : il est presque trois fois plus élevé au-dessus de 60 m². Un grand logement se remplit un peu moins (70 %), mais chaque nuit rapporte beaucoup plus.

Les écarts à l'intérieur d'une même catégorie sont énormes. Dans la catégorie T2, le logement le mieux placé a produit environ trois fois la médiane. Vue, terrasse, adresse, qualité des photos et de l'équipement : à surface égale, l'emplacement et la présentation pèsent autant que la taille.

Les studios sont surtout loués en moyenne durée. Quatre de nos six studios accueillent des séjours d'un mois et plus. Leur prix par nuit est bas, mais le logement tourne avec très peu de rotations.

3. Courte durée ou moyenne durée : la vraie comparaison

Attention à la comparaison brute : nos logements en courte durée sont en moyenne plus grands. À surface comparable (60 m² et moins), l'écart se resserre : 14 100 € de revenu brut médian en courte durée contre 8 200 € en moyenne durée.

La courte durée rapporte donc davantage en brut. Mais la comparaison honnête se fait après les coûts, et ceux-ci ne sont pas les mêmes : un séjour de 46 nuits, c'est un ménage, une remise de clés et un état des lieux. Seize séjours de 4 nuits, c'est seize ménages, seize jeux de linge et seize arrivées à organiser.

Il y a surtout une question qui passe avant le revenu : avez-vous le droit de louer en courte durée ? À Marseille, la réponse dépend du statut de votre logement (voir la partie réglementation). Pour beaucoup de propriétaires, la moyenne durée est la seule option réellement ouverte.

Un point de méthode, enfin : le mode de location se décide au départ, avec le propriétaire, selon le bien, sa situation réglementaire et l'objectif de revenu. On ne bascule pas un logement d'un mode à l'autre au fil des saisons.

4. La saisonnalité marseillaise : un été qui tient

Source : données WeHost, logements gérés en courte durée. Mars correspond aussi à la mise en route de nos données : à lire avec prudence. Les variations de prix d'un mois à l'autre reflètent en partie le poids des grands logements dans les réservations du mois.

À la différence de Paris ou Lyon, où l'été décroche, Marseille se comporte comme une ville du littoral : l'occupation monte en août au lieu de baisser. Les ressorts de la demande :

• La croisière. Le port de Marseille Fos a accueilli 2,6 millions de croisiéristes en 2025, en hausse de 7 % sur un an (Made in Marseille, 2026). Soyons précis : un passager en escale dort à bord. Ce sont surtout les passagers qui embarquent ou débarquent à Marseille qui réservent une ou deux nuits en ville, d'avril à octobre.
• L'été balnéaire, de juin à septembre : calanques, plages du Prado, îles du Frioul.
• Les événements : matchs au stade Vélodrome toute la saison, Festival de Marseille, Fiesta des Suds.
• La clientèle professionnelle (congrès, missions, mutations) qui soutient la moyenne durée toute l'année.

5. Les coûts à déduire du revenu brut

Le revenu brut n'est pas ce qui arrive sur votre compte. Voici ce qu'il faut retrancher, avec les ordres de grandeur que nous observons à Marseille.

• Commission des plateformes. Sur notre échantillon, les frais prélevés représentent 18,5 % du montant brut sur Airbnb et 22,6 % sur Booking, TVA et frais de paiement inclus. Côté Airbnb, ils correspondent aux frais de service hôte de la plateforme (Centre d'aide Airbnb).
• Ménage et linge. Les frais de ménage facturés aux voyageurs s'élèvent en moyenne à 57 € par séjour pour un logement de 60 m² et moins, et à 151 € au-dessus. Ils couvrent en principe la prestation ; le linge, les consommables et le réassort restent à prévoir.
• Taxe de séjour. Elle est payée par le voyageur et, sur Airbnb, collectée et reversée par la plateforme. Ce n'est pas un coût pour vous, mais elle s'ajoute au prix affiché. Pour un logement non classé, elle est égale à un pourcentage du prix de la nuitée par personne, compris entre 1 % et 5 % selon la délibération de la commune et plafonné au montant par nuitée le plus élevé fixé par la commune. S'y ajoutent, à Marseille, une taxe additionnelle départementale de 10 % et une taxe additionnelle de 34 % qui finance la ligne nouvelle Provence Côte d'Azur (collectivites-locales.gouv.fr).
• Charges du logement : charges de copropriété, énergie, internet, assurance propriétaire non occupant adaptée à la location meublée, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. C'est souvent le poste qui surprend le plus. Depuis la loi Le Meur, au régime micro-BIC (Service-public.gouv.fr) :
  • un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an ;
  • un meublé de tourisme classé bénéficie d'un abattement de 50 %, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025) ;
  • une location meublée de longue durée, dont le bail mobilité : abattement de 50 %, même plafond de 83 600 € pour les revenus 2026.

Le plafond de 15 000 € s'apprécie sur l'ensemble des recettes de meublés de tourisme non classés du foyer fiscal. Un T2 marseillais loué en courte durée toute l'année peut le dépasser. Le passage au régime réel n'est obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement ; en pratique, le classement en meublé de tourisme (abattement de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier) sont à étudier dès que l'on approche du seuil, avec un expert-comptable. Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Pour aller plus loin : notre guide LMNP courte durée : micro-BIC ou régime réel, notre article sur la fiscalité Airbnb 2026 et celui sur le classement en meublé de tourisme.

6. La réglementation à Marseille en 2026

Marseille applique l'un des cadres les plus stricts de France. Avant de comparer des revenus, vérifiez ce que votre logement a le droit de faire. Pour le cadre national, voir notre guide de la réglementation Airbnb en France.

Votre résidence principale : 90 nuits par an au plus

Le conseil municipal a abaissé le plafond de 120 à 90 nuits par an (vote du 25 avril 2025), applicable depuis le 1er janvier 2026 (Ville de Marseille, changements d'usage). En cas de dépassement, le loueur encourt une amende civile pouvant aller jusqu'à 15 000 € (code du tourisme, art. L324-1-1, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024).

Résidence secondaire ou logement d'investissement : changement d'usage avec compensation

Une autorisation de changement d'usage avec compensation est exigée dès le premier logement. Depuis le 29 avril 2025, le règlement métropolitain applicable à Marseille impose de transformer en même temps un local qui n'est pas un logement (bureau, commerce) en habitation de qualité et de surface équivalentes, dans des secteurs définis par ce règlement. Sans autorisation, l'amende civile peut atteindre 100 000 € par logement (code de la construction et de l'habitation, art. L651-2). En pratique, cette règle rend la courte durée très difficile pour une résidence secondaire à Marseille.

Déclaration et numéro d'enregistrement

Tout meublé de tourisme marseillais, résidence principale comprise, doit être déclaré ; le numéro d'enregistrement figure sur chaque annonce. La loi Le Meur a rendu l'enregistrement obligatoire dans toute la France au plus tard le 20 mai 2026. Le téléservice national est annoncé par la Direction générale des entreprises pour le quatrième trimestre 2026 ; les numéros délivrés par les communes resteront valables quelques mois, puis devront être renouvelés sur ce téléservice (Direction générale des entreprises).

Performance énergétique

Un meublé de tourisme soumis à autorisation doit présenter un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à partir de 2034 (Service-public.gouv.fr).

Copropriété

Vérifiez votre règlement de copropriété avant toute mise en location : il peut restreindre la location de courte durée. Voir notre article sur la loi Le Meur.

7. Et le bail mobilité à Marseille ?

Le bail mobilité est un bail d'habitation pour un logement meublé, d'une durée de 1 à 10 mois, réservé aux locataires en formation, stage, études, mission temporaire ou mutation professionnelle. Il n'est pas renouvelable ; sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser 10 mois. Pas de dépôt de garantie, mais une caution est possible, notamment via la garantie Visale (Service-public.gouv.fr).

Le bail mobilité est un bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989, titre Ier ter) : le locataire y vit pendant la durée du bail. Il ne correspond donc pas, en principe, à la location « de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » que le code de la construction et de l'habitation (art. L631-7) soumet au changement d'usage. Cela suppose un vrai bail mobilité : contrat écrit, durée de 1 à 10 mois, logement loué en entier, locataire justifiant d'un des motifs prévus par la loi. Un « bail mobilité » qui masque des séjours touristiques peut être requalifié et sanctionné.

C'est pourquoi c'est souvent la solution pour une résidence secondaire ou un logement d'investissement à Marseille, là où la courte durée exige une compensation. Nos chiffres le montrent : en moyenne durée, un logement marseillais de notre échantillon est occupé à 77 %, avec des séjours de 46 nuits en moyenne. Le revenu brut est plus bas qu'en courte durée, mais la gestion est plus légère et le cadre juridique est plus simple, à condition de respecter les conditions du bail mobilité. Découvrez notre offre bail mobilité.

8. En résumé

À Marseille, la surface fait le prix par nuit, l'été tient, et la réglementation décide avant le revenu. Vous voulez savoir ce que votre logement peut rapporter, dans quel cadre et avec quel mode de location ? Nous étudions chaque bien marseillais au cas par cas : faire étudier mon bien.

En savoir plus sur notre conciergerie Airbnb à Marseille.

9. Questions fréquentes